Claudio Cotugno

La tua nuova Casa Passiva con il Superbonus 110%: demolizione e ricostruzione

Ok, vuoi costruire una nuova Passivhaus dalle altissime prestazioni con l’Ecobonus 110%? Fai bene, perché questo incentivo copre il 110% della spesa (da scontare sulle tasse che devi pagare) sugli interventi edilizi di riqualificazione energetica.

Si può fare? Sì.
In questo articolo troverai tutti i passaggi per ottenere una nuova Casa Passiva da un vecchio edificio, attraverso la demolizione e ricostruzione.

Non sai cos’è l’Ecobonus?

Il punto è questo: se fino ad oggi il sogno di costruire una Casa Passiva era per pochi fortunati che disponevano di un terreno edificabile, oggi tutto è cambiato. Dall’agosto 2020 potrai godere del SUPERBONUS 110% per costruire la tua nuova Casa Passiva.

Fra i beneficiari del Superbonus 110% anche le demolizioni e ricostruzioni

Puoi godere del Superbonus 110%?

Sì, se fai un efficientamento energetico di almeno due classi energetiche.

Ecco perché la Casa Passiva ti mette al sicuro: con il suo standard ottieni il massimo dell’efficientamento energetico.

E qui viene il bello.

Puoi raggiungere l’obiettivo di efficientamento anche con interventi di demolizione e ricostruzione.

“Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono previsti nel Superbonus 110%”

In altre parole, dalla casa vecchia puoi ottenere una Casa Passiva nuova e godere delle maxi-detrazioni.

Sparisce l’obbligo di mantenere lo stesso sedime e la stessa sagoma

Ti hanno detto che devi mantenere lo stesso sedime? O la stessa sagoma della casa vecchia?

Niente paura.
Fino a poco fa, con l’intervento di demolizione e ricostruzione potevi accedere agli incentivi a patto che tu mantenessi lo stesso sedime e la stessa sagoma.

Tutto può cambiare con le nuove semplificazioni in materia edilizia: il “DL Semplificazioni” intende abolire il vecchio vincolo e consentire la ricostruzione. Devi solo rispettare le distanze.

Ciò che resterà sarà l’asseverazione prevista dal DM 58/2017. Ti spieghiamo subito cos’è. L’asseverazione è la dichiarazione da parte di un tecnico abilitato, attraverso una perizia.

In pratica, il progettista dell’intervento strutturale deve dichiarare con una perizia quale sia la Classe di rischio sismico dell’edificio prima dei lavori e assolutamente non dopo.

Dovrà inoltre asseverare la Classe di rischio conseguibile dopo l’intervento progettato.

E’ tutto nel tuo interesse, non preoccuparti. Lo stato di fatto prima dei lavori deve essere legittimato dal tecnico che esegue tutte le verifiche sull’immobile esistente. Così potrai essere certo dell’accesso alle detrazioni.

Nota per il tuo tecnico: L’asseverazione deve essere presentata insieme al titolo abilitativo urbanistico. Perciò attenzione alla segnalazione di inizio attività prematura.

La classe di rischio pre e post intervento: chi chiamare

Come funziona l’attribuzione della classe di Rischio?

Semplicissimo, perché tu non devi fare nulla.

È il tuo professionista che valuta la sicurezza del tuo edificio seguendo quanto indicato dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (o con metodo semplificato per edifici in muratura) e assegna una Classe di rischio sismico.

Poi progetta il miglioramento antisismico.

Alla fine sarà il Direttore dei Lavori, o il collaudatore statico, ad attestare la conformità al progetto di riduzione del rischio sismico.

In altre parole, fanno tutto i tecnici. Tutto quello che devi fare tu è affidarti a professionisti molto bravi.

Demolizione, ricostruzione e aumento di volumetria

Si può aumentare la volumetria in seguito alla demolizione e ricostruzione? Dipende.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono”ristrutturazione edilizia”, quindi parliamo di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, ma adeguato alla normativa antisismica attuale.

Se l’aumento del volume è dovuto ad innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, quindi interventi di conservazione del patrimonio edilizio esistente, allora non si tratta di “nuova costruzione”, ma sempre di “ristrutturazione edilizia”.

Ci sono poi altri due casi da tenere a mente: 

  • se usufruisci del “Piano Casa” (aumento della volumetria del 20%), non puoi accedere al Sismabonus.
  • se acquisti un’unità immobiliare dove sono stati eseguiti interventi di adeguamento sismico con aumento di volumetria, potrai godere del Bonus.

La documentazione che devi raccogliere

Anche in questo caso, fanno tutto i tecnici.

La fase documentale è vitale per accedere al Superbonus 110%. Prima di tirare fuori dal cassetto il progetto della Casa Passiva dei sogni, incarica subito un tecnico di fiducia per la fase più importante di tutte: la raccolta documentale tecnico-amministrativa!

La spesa per il tecnico che fa l’analisi propedeutica all’intervento sarà per te l’unica a non godere del 110%, ma ti spalanca le porte per il proseguimento della pratica.

Il tuo tecnico si occuperà di verificare che tutto sia in ordine: documenti catastali, titolo abilitativo del progettista, del direttore lavori, del costruttore, elaborati grafici e così via.

Solo così potrai passare in tutta sicurezza alla fase successiva: indagine e analisi.

Chi gestisce interventi ed elaborati per l’Ecobonus 110? I tecnici

Interventi ed elaborati sono compito dei tecnici, se no si fanno pasticci.

Un esempio? Io che ti scrivo ho un’impresa di Costruzioni. Noi non ci limitiamo a realizzare l’opera per il committente con la Certificazione Passivhaus, ma:

  • accompagniamo il cliente durante tutto l’iter,
  • seguiamo il processo dalla progettazione alla realizzazione,
  • ci occupiamo di tutto.

In altre parole tu (che sei il committente) non hai bisogno di mettere insieme tutti i professionisti di cui hai bisogno. Se fai questo, rischi di trasformare il sogno di una Casa Passiva in un incubo.

Rivolgiti sempre a una realtà di tecnici che si occupi davvero di tutto, dall’inizio alla fine. Assicurati che i tuoi tecnici curino:

  • sia la fase di raccolta della documentazione tecnica e amministrativa dell’edificio che sarà oggetto di demolizione, comprese indagini e analisi
  • sia la fase di progettazione e realizzazione della ricostruzione

Quanto guadagni dal Superbonus 110%

L’opportunità è unica, perché puoi avere una Casa Passiva con generosi contributi statali.

Per riassumere ricorda che:

  • per l’efficentamento energetico, sono riconosciuti anche gli interventi di demolizione e costruzione;
  • puoi ottenere il 110% di detrazioni fiscali sui lavori;
  • i massimali dei vari contributi sono cumulabili.

E il quadro normativo? Ci siamo quasi

La legge è approvata? Ci siamo quasi. Approvato in parlamento, l’Ecobonus 110% è stato approvato anche al Senato il 16 luglio

L’importante è non perdere tempo prezioso perché entro poco tempo le regole attuative del 110% saranno definite dall’Agenzia delle Entrate.

  • il Decreto Rilancio dopo il passaggio alla Camera deve ottenere l’approvazione del Senato entro luglio 2020
  • il Decreto Semplificazioni è già finito sul tavolo del Governo

Per riassumere, con l’Ecobonus 110% puoi ottenere una Casa Passiva nuova, perché sono consentiti la demolizione e ricostruzione. Un’occasione d’oro.

Non sai cos’è la Casa Passiva? Scoprilo in questo articolo:  Le case Passive, caratteristiche e benefici.